法拍屋作業流程目錄 .............可提供屋主自行買回之業務!


壹、選購法拍屋之流程

在景氣低迷時,債權人為確保債權,往往透過法院拍賣房地擔保品求償,故會連帶使得流入法拍巿場的法拍屋數量增加,由於法拍屋的拍賣底價往往較巿價低二○%至六○%之間,對於投資或自住的購屋人而言,可真是一大福音,但是購買法拍屋不同於其他房屋,有其一定的程序,購屋者可親自參與投標或委託專業的法拍公司辦理。
一、欲購買法拍屋可參考下列事項及步驟辦理:
1.
取得法拍屋資訊:除了法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外,另可由、報紙、網路查詢及顧問公司取得相關情報。
2.
評估還款能力及籌措資金:標購法拍屋,依規定投標人須繳納20-30%的保證金,超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納,未得標者法院退還投標人。又得標後須在七天內繳清拍賣價金之尾款,以取得「不動產權利移轉證明書」,再辦理過戶,因此資金籌措必須事先規劃。
3.
選定拍賣物件:依個人需求及負擔能力選定適合標的。
4.
勘察現場:親赴現場勘察,以瞭解

a. 標的物之標示與形狀
b. 臨路狀況與面寬是否有違建或地上物
c. 是否有第三者占用,而影響點交
d. 週邊環境是否適合同時調查同類型的房子價值,以評定是否值得購買。
5.
投標:法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二、三成,依規定投標人須繳納底標價的二、三成的保證金.保證金在新台幣壹萬元以內者,得以千元大鈔放進封存袋內,超過壹萬元者,得以台灣銀行各分行簽發之支票或匯票,放進封存袋內,將袋口密封,並在封口處簽名或蓋章,未得標者,法院開標後如未得標,可於投標當日領回保證金。
6.
開標︰投標當日由競標者中出價最高者得標。
7.
流標︰競標者投標價均低於底標,或無人投標謂之。
8.
得標︰應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款。
9.
取得「不動產權利移轉證明書」。
10.
辦理所有權移轉登記:取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅,持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。
11.
向銀行申請貸款:辦妥過戶取得不動產所有權,可向各金融機構辦理抵押貸款,最高可貸金額為拍定價八成,另得信用貸款一成。
二、另外在投標之前要詳細閱讀拍賣公告內容並應注意下列問題:

租賃權問題:查明拍賣標的物是否有租賃權存在,法院有無排除。

抵押權問題︰一般拍定後抵押權均可塗銷但經協議且同意者例外。

點交問題:標的物如有人承租或被佔用情形,法院通常都不辦理點交,標購人須與佔用者協調,在過程中教麻煩且可能要花費一筆錢才能解決或另行起訴。

標購資格:考量標的物是否有承購資格之限制(如國宅或工業用地或農地等),瞭解本身是否符合資格才去投標。

優先購買權:查明該標的物是否有其他人有優先購買權,如地上權人、共有人、承租人等。


※※
由於法拍屋底價和巿價存有一定的差價,的確使人動心,表面上只要瞭解程序與規則,似乎人人皆可投資或自購,但為何滿街的資深投資客或業內還是被套,關鍵在於資產鑑價的能力與發現問題跟解決突發問題的能力.這可不是短期內就可訓練出來喔,如果沒有十足的把握,花個3%的低價款或繳個1.5%的顧問費,委託站長代勞,換個輕鬆與安心,何樂而不為呢?

貳、法拍屋買賣流程圖

債權人聲請執行 → 法院收狀 → 民事執行處分案 → 執行處推事排定 → 書記官執達員執行查封 → 鑑價及函地政查封登記 → 向債權債務人及相關人詢價 → 公告及登報定期拍賣 → 第一次拍賣 → 第二次拍賣 → 第三次拍賣 → 應買公告 → 拍定或承受 → 查核增值稅 → 拍定人或優先承買權人繳納價金 → 核發權利移轉證書及函地政塗銷登記 → 製作分配表 → 訂出分配日期 → 發款 → 拍定人聲請點交 → 命債務人自動履行 → 書記官現場履勘 → 強制執行點交 → 執行完畢

參、申 請 點 交 時 間 流 程
事由與步驟 時間
1.
拍定
2.
繳清尾款 拍定後一週內
3.
取得「不動產移轉証書」 繳尾款後7-10日內
4.
申請點交 一般收到證書後即可申請(台北法院在繳清 尾款當天即可申請)
5.
法院發出點交通知(正 本 送 債 務人、副本 送 拍 定 人 ) 一週後可收到
6.
限現住人自行搬遷交屋 十 四日內
7.
未見債務人交屋再申請點交
8.
法院發出定期履勘通知 一週後可收到(約 一 個 月)
9.
履勘時再協調債務人交屋
10.
申請再點交 一週後再申請點交
11.
法院發出定期強制執行通知 一週後可收到(約一個月)
▲▲ 通常在現場強制執行時,法官通常會勸導雙方達成協議