五大要點
四大陷阱
三大面面觀
◎第一要點 -地點看清楚

往往投標人都以為現場外觀看過就以為知道房屋的所在位置,可是若沒有再確定實際位置,是否為前棟、後棟…等方位問題,就貿然投標,等到要點交房屋時,才發現與自己看的位置有所偏差,那時就後悔莫及了,所以看屋這事情是千萬馬虎不得。一定要拿房屋的平面圖對照清楚,如果可以的話,到大樓裡面確認每戶的門牌號碼及相關位置狀況,如此才不致於白忙一場。

◎第二要點 -筆錄要詳讀

閱讀法院筆錄時,除了管區員警與現住人的訪談內容外,尚須要了解房屋現況點交或不點交,如不點交或遭人佔用時的條件為何?當然拍定後,標的物上的抵押權是否塗銷?其他還有包括建物權狀坪數及土地坪數,拍賣房屋總價及保證金,這些都會直接影響投標人的「投標成本」。

◎第三要點 -文件要齊備

投標前最好能先閱讀「法院不動產投標須知」外,除必須符合法令規章和程序外,否則縱使出價最高,也會成為廢標。投標當天所要確認事項如下:

A、身份證和印章是否帶齊。
B、確認正確的開標時間。
C、投標室外的公佈欄,是否有張貼本次拍賣案件因故停拍的公告。

◎第四要點 -投標要精準

精準的投標,想要標得到又標得巧,事前的〔現場勘察〕是必要的動作,雖然法拍屋並不像一般房子一樣可以隨便進去看,但還是可以透過其他方面來了解屋內的狀況。另外,現場也有許多的線索需要蒐集。勘察工作的內容:


1.了解環境-到了房屋所在現場應該先了解附近的環境、和鄰近地區的關係、交通狀況等。

應該注意的重點:

對外交通狀況:跟市區或重要地區的交是否方便,附近是否有重要交通設施。
環境品質:房屋所在地區的環境品質,包括環境衛生、噪音、空氣品質、居民素質。
生活機能:附近的日常生活所需的機能是否完善,例如:學校、郵局、醫院、市場、購物中心、休閒場所等。
損鄰:鄰近是否有不良場所,例如墳墓、垃圾場等。
住戶屬性:觀察左右鄰居是否為營業場所,例如KTV、安親班等,並評估自己是否能接受。

2.勘察屋外狀況-是指居住空間以外的地方,雖然屋外對住戶日常生活起居沒有太直接的影響,但從居住品質來看,屋外的硬體、軟體設施都是應該考慮的重點。

應該注意的重點:

建築外觀:房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。
社區管理:如果是住宅社區,是否有保全管理。
公共設施:樓梯間、電梯等公共設施是否管理完善,有無保養,公共?
◎第五要點 -資金要充裕

了解購買法拍屋所需的成本費用後,就該算算自己的財力是否可以負擔這些費用,當然,最主要的還是在於投標前的保證金及得標後繳清價款的部分,如果連保證金都沒有,就沒有投標的資格,而法拍屋的付款方式必須一次付清,如果現有的資金不足以支付,就必須想辦法籌措資金,但如果你所需要的資金較多,可借貸的管道就會愈少,難度也愈高。

可籌措資金的管道:

投資工具變現-把手上持有的投資工具,包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。
小額貸款-如果你所需的資金較少,可以向銀行申請消費性信用貸款,額度在60萬元以內,如果你的信用良好、收入穩定,可以不需要擔保品。
房屋貸款-如果你有不動產,可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款,可以貸到比較大筆的資金,等得標後再將標得的不動產抵押給銀行貸款,再將原來抵押的貸款清償,塗銷設定,但前提是你標得的不動產價值須高於你原來抵押給銀行的不動產。

備註:一般來說,購買法拍屋的資金分配,自己必須準備3成,2成作為保證金,1成支付所有額外的費用,另外8成則可用借貸。
代標公司代墊-如果你沒錢又沒有不動產可抵押,那只好找代標公司提供代墊款,或是民間的借貸管道,通常利息較銀行來的高